Mercado inmobiliario de CABA — Julio 2026
EdiciónJulio 2026
Les compartimos la actualización de los principales indicadores del mercado inmobiliario correspondiente a julio de 2026.
En esta edición ampliamos el análisis: además de actividad, precios, crédito, alquileres y construcción, incorporamos datos de demanda online, relación entre oferta y demanda, evolución del mercado en AMBA y poder de compra inmobiliario.
Resumen del mes
Escrituras
Durante julio se realizaron 6.051 escrituras de compraventa en CABA, el mayor registro mensual de 2026.
Aunque la comparación interanual muestra una caída, hay que poner el dato en contexto: julio de 2025 y julio de 2026 fueron los mejores meses de julio en muchos años. Según el Colegio de Escribanos, hay que remontarse a 2008 para encontrar un registro superior.
El monto promedio escriturado fue de aproximadamente USD 116.967 por operación, un 1,8% superior al de un año atrás medido en dólares.
Evolución de escrituras en CABA — 2025 vs. 2026
Cantidad de escrituras de compraventa por mes.
| Mes | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Ene | 3.645 | 3.423 |
| Feb | 4.293 | 3.567 |
| Mar | 4.747 | 5.590 |
| Abr | 5.471 | 5.472 |
| May | 5.610 | 5.435 |
| Jun | 5.762 | 5.990 |
| Jul | 6.651 | 6.051 |
| Ago | 6.370 | — |
| Sep | 6.998 | — |
| Oct | 7.018 | — |
| Nov | 5.250 | — |
| Dic | 7.646 | — |
El mercado mantiene un volumen elevado de operaciones, pero dejó atrás la fase de fuerte aceleración que observamos durante parte de 2025. La actividad continúa siendo sólida, aunque hoy el escenario es de estabilidad y selectividad más que de expansión acelerada.
Hipotecas
Durante julio se realizaron 959 escrituras con hipoteca.
Las operaciones hipotecarias representaron aproximadamente el 15,8% de todas las escrituras realizadas durante julio. Esto significa que más de 8 de cada 10 compraventas siguen concretándose sin financiamiento hipotecario.
Evolución de hipotecas en CABA — 2025 vs. 2026
Cantidad de escrituras formalizadas con hipoteca, por mes.
| Mes | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Ene | 945 | 765 |
| Feb | 965 | 592 |
| Mar | 992 | 834 |
| Abr | 1.192 | 609 |
| May | 1.300 | 587 |
| Jun | 1.216 | 765 |
| Jul | 1.393 | 959 |
| Ago | 1.338 | — |
| Sep | 1.486 | — |
| Oct | 1.501 | — |
| Nov | 737 | — |
| Dic | 888 | — |
Participación sobre las compraventas
La comparación entre ambos años muestra una dinámica muy diferente a la observada en las compraventas totales.
Mientras que la cantidad de escrituras de 2026 se mantiene prácticamente al nivel de 2025, el volumen de operaciones financiadas con crédito hipotecario es sustancialmente menor.
Entre enero y julio de 2025 se habían realizado 8.003 hipotecas. En el mismo período de 2026 se realizaron 5.111: una caída de aproximadamente 36%.
La desaceleración fue especialmente fuerte entre abril y mayo, cuando el volumen de hipotecas llegó a caer cerca de 50% interanual.
Durante junio y julio aparece una recuperación mensual: julio alcanzó 959 hipotecas, el mayor registro desde enero de 2026. Sin embargo, todavía se encuentra 31% por debajo de julio del año anterior.
El dato permite una lectura importante del mercado actual: la actividad inmobiliaria logró sostenerse aun con mucho menos financiamiento hipotecario.
Esto también muestra que existe margen potencial para una nueva expansión del número de operaciones si el crédito vuelve a ganar participación.
Precio del metro cuadrado
El precio medio publicado de los departamentos en CABA se ubicó en julio en USD 2.471 por m². Durante el último mes subió 0,1%, acumula +0,9% durante 2026 y registra +1,3% en los últimos doce meses.
Continúa aproximadamente 11,7% por debajo del máximo histórico. La variación interanual es la más baja de los últimos 28 meses.
El 60% de los barrios registró alguna suba mensual, mientras que el 76% presenta valores superiores a los de un año atrás.
Evolución del precio del m² en CABA — últimos 12 meses
Precio medio publicado de departamentos, en USD/m². El precio se mantiene prácticamente plano durante todo el período: apenas +1,3% en doce meses.
| Mes | Valor |
|---|---|
| Jul 25 | USD 2.440 |
| Ago 25 | USD 2.450 |
| Sep 25 | USD 2.452 |
| Oct 25 | USD 2.450 |
| Nov 25 | USD 2.450 |
| Dic 25 | USD 2.450 |
| Ene 26 | USD 2.450 |
| Feb 26 | USD 2.455 |
| Mar 26 | USD 2.459 |
| Abr 26 | USD 2.460 |
| May 26 | USD 2.462 |
| Jun 26 | USD 2.467 |
| Jul 26 | USD 2.471 |
La recuperación de precios perdió velocidad. El mercado mantiene un elevado volumen de operaciones, pero el precio medio del m² permanece prácticamente estable desde fines de 2025.
Pasamos de USD 2.452 en septiembre a USD 2.471 en julio: apenas USD 19/m² en diez meses.
Estamos frente a un mercado con más operaciones pero sin presión significativa sobre los precios generales. Esto refuerza una idea importante: mayor actividad no implica necesariamente aumentos fuertes del valor de las propiedades.
Precios de cierre
El precio real de cierre de departamentos usados de 1 a 3 ambientes en CABA se ubicó en julio en USD 2.112 por m².
A diferencia del precio publicado, esta serie mide el valor efectivamente acordado en las operaciones, lo que permite observar cuánto se negocia entre la publicación y el cierre.
Evolución del precio real de cierre en CABA — últimos 12 meses
Departamentos usados de 1 a 3 ambientes, en USD/m². Julio 2025 a julio 2026.
| Mes | Valor |
|---|---|
| Jul 25 | USD 2.131 |
| Ago 25 | USD 2.155 |
| Sep 25 | USD 2.105 |
| Oct 25 | USD 2.120 |
| Nov 25 | USD 2.165 |
| Dic 25 | USD 2.178 |
| Ene 26 | USD 2.146 |
| Feb 26 | USD 2.111 |
| Mar 26 | USD 2.116 |
| Abr 26 | USD 2.084 |
| May 26 | USD 2.200 |
| Jun 26 | USD 2.108 |
| Jul 26 | USD 2.112 |
Brecha entre precio de publicación y precio de cierre
Cuánto se negocia, en promedio, entre el valor publicado y el valor efectivamente acordado.
| Mes | USD/m² cierre | Brecha |
|---|---|---|
| Ago 25 | USD 2.155 | -4,48% |
| Sep 25 | USD 2.105 | -4,53% |
| Oct 25 | USD 2.120 | -4,61% |
| Nov 25 | USD 2.165 | -4,62% |
| Dic 25 | USD 2.178 | -4,92% |
| Ene 26 | USD 2.146 | -5,14% |
| Feb 26 | USD 2.111 | -4,43% |
| Mar 26 | USD 2.116 | -4,91% |
| Abr 26 | USD 2.084 | -4,96% |
| May 26 | USD 2.200 | -4,80% |
| Jun 26 | USD 2.108 | -5,11% |
| Jul 26 | USD 2.112 | -4,81% |
El precio efectivo de cierre está prácticamente lateralizado alrededor de USD 2.100/m².
Hace once meses estaba en USD 2.155 y hoy está en USD 2.112. Incluso el pico puntual de mayo, USD 2.200, se corrigió inmediatamente en junio.
La negociación también está muy estable: durante todo el último año, la brecha entre publicación y cierre se mantuvo aproximadamente entre 4,4% y 5,1%.
Esa estabilidad es una información comercial muy valiosa: permite estimar con bastante precisión el margen de negociación esperable en una operación.
Oferta de propiedades
Según la última estimación disponible, durante julio existían aproximadamente 110.907 propiedades publicadas en venta en CABA. En junio se habían registrado 112.019, por lo que el stock mostró una nueva reducción.
Durante julio, las operaciones realizadas equivalieron aproximadamente al 5,46% del stock publicado, llevando el tiempo teórico de absorción a alrededor de 18 meses.
Este indicador no representa el plazo real de venta de una propiedad individual. Es una referencia que relaciona el volumen de publicaciones con la cantidad de operaciones concretadas.
Absorción del stock publicado — julio 2026
Proporción del total de propiedades en venta que se vendió durante el mes.
- 5,46% vendido — alrededor de 5 de cada 100 propiedades ofrecidas.
- 94,54% sigue publicado — continúa compitiendo por la atención del comprador.
Sobre un stock de 110.907 propiedades publicadas. Equivale a un tiempo teórico de absorción de alrededor de 18 meses.
La reducción del stock y la mejora de la absorción son señales positivas. Sin embargo, más de 110.000 propiedades ofrecidas siguen representando un nivel de competencia muy importante para cada propietario que sale al mercado.
El comprador continúa teniendo muchas alternativas. Por eso, precio, presentación, exposición y seguimiento siguen siendo determinantes.
Retasaciones
El 26% de los departamentos publicados en venta recibió alguna reducción de precio durante los últimos seis meses. El descuento promedio aplicado fue del 5,9%.
El porcentaje de propiedades retasadas bajó respecto de otros períodos, pero continúa siendo significativo.
Propiedades con reducción de precio — últimos seis meses
Proporción de departamentos publicados en venta que bajó su precio.
- 26% redujo su precio — más de una de cada cuatro publicaciones.
- 74% mantuvo su precio — sin cambios en los últimos seis meses.
El descuento promedio aplicado sobre las propiedades retasadas fue del 5,9%.
Más de una de cada cuatro publicaciones necesita modificar su precio para recuperar competitividad.
El dato no significa necesariamente que todas esas propiedades hayan comenzado sobrevaluadas, pero sí confirma la importancia de revisar constantemente el posicionamiento frente a propiedades comparables.
¿Qué está mirando la gente?
Hasta ahora analizábamos principalmente lo que estaba publicado y lo que finalmente se escrituraba. Los datos de Mercado Libre Inmuebles permiten incorporar una tercera dimensión: qué está mirando la demanda antes de comprar.
Es importante distinguir este indicador de las escrituras: las visitas no significan operaciones concretadas, pero permiten observar dónde se concentra el interés de los potenciales compradores.
Barrios con más visitas en publicaciones de venta — julio
Casas vs. departamentos
Mix de oferta vs. mix de demanda, por barrio
Para cada barrio comparamos cómo se reparten los anuncios activos entre tipologías (oferta) contra cómo se reparten las visitas recibidas (demanda). Cuando la barra de demanda de una tipología es más larga que la de oferta, ese producto recibe proporcionalmente más interés del que hay disponible.
Brecha entre demanda y oferta, por tipología
Diferencia en puntos porcentuales entre la participación en las visitas y la participación en los anuncios. Positivo significa que la tipología recibe más interés del que representa dentro de la oferta.
| Barrio | 1 amb. | 2 amb. | 3 amb. | 4+ amb. |
|---|---|---|---|---|
| Caballito | 0 | +29 | +1 | -29 |
| Recoleta | +10 | +13 | -2 | -21 |
| Palermo | +1 | +5 | +5 | -11 |
| Belgrano | +17 | +10 | 0 | -26 |
| Almagro | 0 | +11 | -8 | -2 |
| Balvanera | +14 | +20 | -8 | -26 |
| Núñez | 0 | +18 | -6 | -12 |
| Villa Urquiza | +10 | +8 | -11 | -7 |
| San Nicolás | +3 | +6 | +3 | -12 |
| Villa Crespo | +24 | +13 | -14 | -21 |
| Flores | -3 | +31 | -8 | -19 |
| San Telmo | -9 | +20 | +2 | -13 |
| Villa Devoto | -1 | 0 | +8 | -7 |
| Las Cañitas | -2 | +23 | 0 | -21 |
| Barrio Norte | -10 | -1 | +14 | -3 |
| Monserrat | -6 | +5 | +4 | -2 |
| Retiro | +6 | +18 | -12 | -13 |
| Villa del Parque | 0 | +11 | 0 | -12 |
| Resto | +7 | +11 | -2 | -16 |
La información muestra un mercado que no se comporta de manera uniforme. Dentro de los barrios con mayor actividad digital existe una fuerte concentración relativa de demanda sobre los departamentos de dos ambientes, mientras que las unidades grandes enfrentan proporcionalmente una mayor cantidad de oferta respecto del interés recibido.
Esto no determina el valor de una propiedad ni reemplaza el análisis específico de cada unidad, pero sí permite entender mejor dónde existe mayor presión competitiva y dónde existe mayor presión de demanda.
Nota metodológica: oferta significa participación dentro de los anuncios activos; demanda significa participación dentro de las visitas recibidas. Son proporciones relativas, no cantidades de operaciones.
Fuente: Mercado Libre Inmuebles + Universidad de San Andrés.
El mercado más allá de CABA
Comenzamos a incorporar una mirada más amplia del Área Metropolitana de Buenos Aires. Según Mercado Libre Inmuebles, la mediana del precio publicado de departamentos durante julio fue:
Estos valores no deben compararse directamente con los USD 2.471/m² del Index Zonaprop porque Mercado Libre utiliza su propia base de publicaciones y mide la mediana del precio por m². Para analizar la evolución de CABA mantenemos Zonaprop como nuestra serie principal.
GBA Norte
Dentro de GBA Norte aparecen diferencias importantes.
| Municipio | USD/m² | Interanual |
|---|---|---|
| Vicente López | USD 3.017 | +6,2% |
| Tigre | USD 2.750 | +5,8% |
| San Isidro | USD 2.750 | +6,8% |
| San Fernando | USD 2.209 | +4,7% |
| Escobar | USD 1.931 | +10,3% |
| Pilar | USD 1.888 | -2,7% |
Fuente: Mercado Libre Inmuebles + Universidad de San Andrés.
Poder de compra inmobiliario
Incorporamos un nuevo indicador para responder una pregunta diferente: ¿cuánto representa hoy un metro cuadrado en relación con el ingreso de un trabajador?
Datos utilizados
Este indicador no significa que una persona pueda destinar la totalidad de su ingreso a comprar una propiedad. Su utilidad es diferente: permite seguir mes a mes la relación entre salarios, dólar y precio de los inmuebles.
Si el salario en dólares crece más que el precio del m², mejora la capacidad relativa de compra. Si ocurre lo contrario, se deteriora.
Importante: el RIPTE es una remuneración imponible promedio y no un salario neto de bolsillo. Por eso este indicador debe utilizarse como índice comparativo y no como cálculo literal de ahorro de una familia. También explica por qué esta medición arroja un resultado diferente al indicador basado en el sueldo neto de un empleado de comercio: son bases salariales diferentes.
Este indicador incorpora una dimensión que mirar exclusivamente el precio del m² no permite observar.
Un inmueble puede subir en dólares y, al mismo tiempo, volverse relativamente más accesible si los ingresos medidos en dólares aumentan todavía más.
Fuentes: RIPTE — Secretaría de Trabajo / Seguridad Social; dólar MEP; Index Zonaprop.
Alquileres
El alquiler medio de un departamento de dos ambientes en CABA se ubicó en julio en $873.668 mensuales. Durante julio aumentó 1,6%.
En 2026 acumula una suba del 17,5% y en los últimos doce meses registra un incremento del 30,7%.
La inflación oficial de julio fue de 2,1%, por lo que durante el último mes el valor de los nuevos alquileres volvió a crecer por debajo del nivel general de precios.
Después de varios años de fuertes desequilibrios, el mercado de alquiler comienza a mostrar una dinámica más estable.
La mayor oferta disponible y una menor aceleración de precios están ayudando a normalizar progresivamente el segmento.
Rentabilidad del alquiler
La rentabilidad bruta promedio de una propiedad destinada al alquiler se ubicó en 5,76% anual.
A ese nivel de renta se necesitan aproximadamente 17,3 años de alquiler bruto para recuperar el valor de compra, sin contemplar gastos, vacancia, mantenimiento ni impuestos.
Los barrios de mayor valor patrimonial no son necesariamente los que generan mayor renta porcentual.
Para un inversor, precio de entrada, alquiler potencial, expensas y costos de mantenimiento son tan importantes como la ubicación.
Costo de construcción en dólares
El costo de construcción medido en dólares bajó 2,9% durante julio.
Construir hoy cuesta aproximadamente 3,4 veces lo que costaba en octubre de 2020, mínimo de la serie. El costo actual está aproximadamente 45% por encima del promedio 2012-2025.
La baja de julio genera algo de alivio, pero no modifica el fenómeno estructural: construir continúa siendo históricamente caro medido en dólares.
Mientras el precio medio de los departamentos aumentó solamente 0,9% durante 2026, los costos de construcción subieron 13,5%.
Esta diferencia continúa presionando los márgenes de los desarrolladores y ayuda a explicar por qué los productos nuevos y en pozo necesitan sostener precios superiores a los usados.
Conclusiones
En síntesis
El mercado inmobiliario continúa activo y con un volumen de operaciones históricamente importante, pero ingresó en una etapa más estable y selectiva.
Los precios crecen poco, el crédito sigue por debajo de 2025 y la oferta continúa siendo elevada. Al mismo tiempo, aparecen datos muy interesantes del lado de la demanda: no todos los barrios ni todos los productos reciben el mismo nivel de interés.
Por eso, hoy más que nunca, el trabajo profesional necesita combinar:
No alcanza con saber cuánto vale el metro cuadrado. Tenemos que entender qué está buscando el comprador, con qué oferta compite cada propiedad y cómo está cambiando la capacidad de compra del mercado.
- Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
- Zonaprop / Index Zonaprop
- Mercado Libre Inmuebles + Universidad de San Andrés
- INDEC
- RIPTE — Secretaría de Trabajo / Seguridad Social
- Cámara Argentina de la Construcción
- Índice M² Real — RE/MAX Argentina, UCEMA y Reporte Inmobiliario
Análisis propio en base a la información de las fuentes citadas.
Fernando
Vlaicevich
Hace más de 20 años que trabajo en real estate. Conozco el negocio como profesional, como empresario, como inversor y como alguien que también pone en juego su propio patrimonio.
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