Informe de mercado
Mercado inmobiliario de CABA — Junio 2026
Principales indicadores del mes.
Escrituras — junio
5.990
+10,21% vs. mayo
+3,96% interanual
Casi 30.000 en el 1er semestre, similar a 2025: buen nivel de actividad, sin fuerte crecimiento interanual
Hipotecas — junio
765
+30% vs. mayo
-37,1% interanual
12,8% de las escrituras del mes
Oferta publicada
112.019
-2% mensual
+5% interanual
Absorción del 5,35% del stock: se venden ~5 de cada 100 propiedades ofrecidas
Precio del m² (deptos.)
USD 2.467
+0,2% mensual
+1,6% interanual
Mínimo en 27 meses
Retasaciones (6 meses)
27%
de las publicaciones bajó precio
baja promedio de 5,9%
Alquiler 2 ambientes
$860.106
+1,4% mensual
+31,3% interanual
Rentabilidad bruta
5,89% anual
≈17 años para recuperar la inversión
sin descontar gastos e impuestos
Costo de construcción
+16%
acumulado 1er semestre 2026
+136% desde octubre 2023
Detalle por barrio
Oferta — publicaciones activas en Zonaprop por barrio y tipología
| Barrio | 1 amb. | 2 amb. | 3 amb. | 4 amb. | 5 amb. o más | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Palermo | 2.820 | 3.461 | 2.797 | 2.329 | 896 | 12.303 |
| Belgrano | 1.236 | 1.758 | 1.802 | 1.565 | 609 | 6.970 |
| Recoleta | 1.062 | 1.175 | 1.337 | 1.384 | 1.001 | 5.959 |
| Caballito | 763 | 1.436 | 1.611 | 1.190 | 320 | 5.320 |
| Núñez | 659 | 1.117 | 912 | 491 | 92 | 3.271 |
| Villa Devoto | 271 | 478 | 594 | 378 | 47 | 1.768 |
| Colegiales | 291 | 418 | 475 | 298 | 71 | 1.553 |
| Saavedra | 298 | 545 | 364 | 155 | 13 | 1.375 |
| Villa del Parque | 305 | 416 | 416 | 174 | 24 | 1.335 |
| San Telmo | 386 | 423 | 327 | 91 | 41 | 1.268 |
| Retiro | 288 | 263 | 227 | 191 | 227 | 1.196 |
| Coghlan | 182 | 170 | 160 | 71 | 6 | 589 |
Visitas diarias por barrio y bloque de posición
Mediana de visitas diarias por bloque de posición dentro del ranking "más vistos" de Zonaprop, sin avisos outliers. El bloque 1-5 muestra el interés más alto y va bajando a medida que la posición retrocede.
| Barrio | 1-5 | 6-10 | 11-20 | 21-30 | 31-40 | 41-50 | Mediana | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Recoleta | 40.3 | 28.9 | 24.8 | 20.7 | 18.6 | 16.7 | 22,75 | 150.0 |
| Palermo | 38.8 | 29.9 | 24.4 | 20.1 | 18.5 | 17.2 | 22,25 | 148.9 |
| Belgrano | 36.8 | 27.0 | 22.0 | 19.9 | 17.7 | 15.9 | 20,95 | 139.3 |
| Caballito | 35.5 | 29.7 | 22.1 | 17.1 | 14.9 | 13.1 | 19,60 | 132.4 |
| Núñez | 24.2 | 16.5 | 13.1 | 10.9 | 9.6 | 8.6 | 12,00 | 82.9 |
| Colegiales | 23.9 | 15.9 | 12.3 | 9.9 | 8.7 | 7.6 | 11,10 | 78.3 |
| Saavedra | 19.3 | 14.3 | 12.0 | 9.8 | 8.7 | 7.2 | 10,90 | 71.3 |
| Villa del Parque | 16.6 | 12.2 | 8.5 | 8.3 | 7.5 | 6.9 | 8,40 | 60.0 |
| Villa Devoto | 14.3 | 11.2 | 8.4 | 7.1 | 6.5 | 6.1 | 7,75 | 53.6 |
| Coghlan | 12.1 | 14.7 | 10.0 | 7.2 | 4.4 | 3.5 | 8,60 | 51.9 |
| Retiro | 13.9 | 10.6 | 8.3 | 7.2 | 6.2 | 5.5 | 7,75 | 51.7 |
| San Telmo | 11.8 | 9.4 | 7.0 | 6.0 | 4.9 | 4.9 | 6,50 | 44.0 |
Precio USD/m² por barrio y tipología
Precio homogeneizado mediano desglosado por cantidad de ambientes.
| Barrio | 1 amb. | 2 amb. | 3 amb. | 4 amb. | 5 amb. |
|---|---|---|---|---|---|
| Palermo | US$ 2.375 | US$ 2.216 | US$ 2.583 | US$ 2.892 | US$ 3.268 |
| Belgrano | US$ 2.375 | US$ 2.351 | US$ 2.370 | US$ 2.448 | US$ 2.734 |
| Recoleta | US$ 2.341 | US$ 2.377 | US$ 2.198 | US$ 2.469 | US$ 2.516 |
| Caballito | US$ 2.019 | US$ 1.952 | US$ 1.851 | US$ 2.030 | US$ 1.980 |
| Núñez | US$ 2.679 | US$ 2.543 | US$ 2.412 | US$ 2.542 | US$ 3.588 |
| Villa Devoto | US$ 2.255 | US$ 2.027 | US$ 2.053 | US$ 2.463 | US$ 2.907 |
| Colegiales | US$ 2.633 | US$ 2.353 | US$ 2.299 | US$ 2.328 | US$ 3.197 |
| Saavedra | US$ 2.443 | US$ 2.270 | US$ 2.497 | US$ 2.490 | US$ 2.487 |
| Villa del Parque | US$ 2.174 | US$ 1.930 | US$ 1.857 | US$ 1.914 | US$ 2.130 |
| San Telmo | US$ 1.890 | US$ 1.619 | US$ 1.516 | US$ 1.570 | US$ 1.531 |
| Retiro | US$ 2.062 | US$ 1.990 | US$ 2.065 | US$ 2.247 | US$ 2.194 |
| Coghlan | US$ 2.612 | US$ 2.606 | US$ 2.386 | US$ 3.032 | US$ 2.419 |
Lectura del mercado
Conclusiones
1
Hay actividad, pero no un boom.
Las 5.990 escrituras muestran un mes fuerte y una recuperación respecto de mayo, pero el primer semestre terminó prácticamente empatado con 2025.
2
Los precios suben muy poco.
El promedio del m² creció solo 1,6% en el último año. No hay datos que justifiquen sobreprecios ni grandes aumentos inmediatos.
3
La oferta sigue muy alta.
Con más de 112.000 propiedades compitiendo y solo un 5,35% de absorción mensual, publicar no alcanza: si el propietario quiere vender de verdad, tiene que salir con precio de mercado desde el día uno, presentación profesional y visibilidad real. La que no lo hace queda directamente invisible entre miles de alternativas.
4
Tasar correctamente es determinante.
Que el 27% de las publicaciones haya bajado su precio muestra que empezar sobrevaluado demora la operación y suele terminar en una venta más baja.
5
El crédito sigue débil.
Solo el 12,8% de las operaciones usa hipoteca. Hay que identificar desde el inicio si el comprador depende de crédito y si la propiedad es apta.
6
La gestión semanal es indispensable.
Visualizaciones, consultas, visitas y competencia deben revisarse constantemente: cuando una publicación no responde, el mercado está dando información.
7
El alquiler vuelve a ser una alternativa de inversión.
Una rentabilidad bruta cercana al 6% es atractiva frente a años anteriores, aunque debe evaluarse caso por caso, descontando gastos y vacancia.
8
El mercado existe, pero es duro y no perdona errores.
Se venden apenas 5 de cada 100 propiedades ofrecidas por mes. Hay casi 6.000 compradores cerrando operaciones, pero compitiendo contra un stock enorme: quien tasa mal, presenta mal o no gestiona activamente su publicación simplemente no vende. La oportunidad existe, pero solo para quien trabaja el proceso con seriedad profesional.
9
Recoleta sostiene el interés más parejo entre los 12 barrios.
Sumando la mediana de visitas de los 6 bloques de posición, Recoleta encabeza el ranking (150,0) por delante de Palermo (148,9) y Belgrano (139,3): no es solo el barrio con más oferta, es el que mejor retiene el interés a lo largo del ranking "más vistos".
10
Más oferta no siempre significa más interés por propiedad.
Palermo tiene más del doble de avisos publicados que Recoleta, pero el interés por aviso individual es prácticamente igual entre ambos: cada propiedad en Recoleta compite contra menos alternativas para captar la misma atención.
11
San Telmo y Coghlan son los mercados más chicos, tanto en oferta como en interés.
Tienen el menor total de avisos publicados y la menor mediana de visitas acumuladas entre los 12 barrios, pero también la menor competencia directa: bien tasada y presentada, una propiedad ahí puede destacarse más rápido que en un barrio saturado.
Real Estate · Presentación
Fernando
Vlaicevich
Abogado, escribano y corredor inmobiliario
Hace más de 20 años que trabajo en real estate. Conozco el negocio como profesional, como empresario, como inversor y como alguien que también pone en juego su propio patrimonio.
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Inversor y
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Experiencia invirtiendo en real estate
Fernando Vlaicevich
Abogado, escribano y corredor inmobiliario
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